Часто в новых домах продают квадратные метры без перегородок, так называемая Свободная планировка, предлагая новому жильцу самому изменить квартиру под себя. Другой случай – новый жилец перед въездом производит перепланировку в старом доме с теми же целями. Но для выполнения таких действий нужно выполнение правил. Выполнение перепланировки предполагает согласование с соответствующими организациями даже в случае свободной планировки.
Варианты переноса перегородок в квартире
Главные требования, которые предъявляются к перепланировке жилища это:
- безопасность;
- выполнение строительных норм;
- выполнение других действующих нормативных документов;
- отсутствие нарушений прав других жильцов дома.
Перенос перегородок возможен только для стен, не являющихся несущими. Какие стены несущие, а какие нет, можно выяснить в управляющей компании.
Ненесущие перегородки можно переносить, но нужно согласовать ремонт и разработать проект перепланировки. Например, такие:
- Нельзя расширять жилую площадь за счет кухни и санузла больше чем на 25% от первоначальной жилой площади;
- Нельзя полностью сносить стену между кухней где есть газовая плита и жилой комнатой (но возможно создание легкой перегородки или арки с дверями);
- В результате перепланировки жилые комнаты и кухня не должны оставаться без естественного освещения через оконные проемы в наружных стенах (п. 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях»).
Наиболее распространенные варианты переноса ненесущих перегородок:
- Между ванной и туалетом — требует разработки проекта. Перед сносом стены важно убедиться, что в ней нет работающих вентиляционных каналов.
- Между жилыми комнатами. Можно проводить демонтаж гипсокартонных, пазогребневых, кирпичных и других ненесущих стен. Также нужно согласование.
- С устройством перегородок. Частый способ перепланировки в больших помещениях. Часто делают фальш-перегородки — это актуально для однокомнатных квартир.
Варианты переноса дверного проема
В данной ситуации все зависит от типа стены. Если стена несущая, то перенос местоположения или увеличение дверного проема часто ведет к ослаблению конструкции. Поэтому требуется обязательное согласование и внесение изменений в техплане в БТИ. В проекте должны быть расчеты нагрузок и рекомендации по усилению несущей стены дополнительными конструкциями. Для выполнения проекта нужно обращаться в строительную организацию, которая имеет лицензию на выполнение таких работ.
В случае внесения изменений в ненесущую стену, то согласование происходит «по эскизу», который предъявляется в БТИ для внесения изменений. Его можно передать в БТИ уже после выполнения ремонта. После внесения изменений в БТИ, требуется подать заявление в жилищную инспекцию для приема после перепланировки. Размеры дверного проема, его место в перегородке, его форма остается на усмотрение хозяина.
Сложные случаи перепланировки
Приложение 1 Постановления 508-ПП достаточно точно определяют, что и как жильцам разрешается делать без согласований, что можно согласовать легко, а что согласовать можно, но сложно. Отдельных Строительных Норм и Правил, конкретно посвященных перепланировке, не существует.
Что нужно согласовывать обязательно
Есть сложные проекты, которые возможно выполнить только с согласованием во всех инстанциях, и они должны быть выполнены строительной организацией, имеющей лицензию на выполнение таких работ.
Трудно согласовать:
- Любые работы с несущими перегородками.
- Перенос инженерных коммуникаций.
- Перенос не несущих перегородок, но имеющих внутри воздушные каналы.
- Объединение квартир на разных этажах.
Произвести перенос перегородок без согласования невозможно и может привести к тому, что Вас заставят восстанавливать исходный вариант за свой счет. Такие перестройки затрагивают несущие конструкции дома.
Какие перепланировки делать нельзя
Некоторые перепланировки категорически запрещены, так как такая переделка нарушит безопасность дома или затруднит доступ к коммуникациям.
К таким перепланировкам относятся:
- перенос кухни или санузла на место где они или их часть будет располагаться над жилым помещением на нижнем этаже;
- объединение комнаты и кухни с газовой плитой;
- вывод центрального отопления на балкон или объединение балкона и кухни;
- присоединение к квартире части подвала или чердака;
- снос или создание проходов в несущих стенах;
- создание бетонной стяжки в домах с деревянным или комбинированном перекрытием;
- изменение площади или уничтожение вентиляционных каналов.
Данный список не является окончательным и может быть различным для разных домов.
Материалы для новой перегородки
Все перегородки можно разделить на:
- межкомнатные;
- декоративные;
- зонирующие;
- шумоизоляционные.
По конструкции перегородки условно подразделяют на:
- Стационарные – полностью отделяет нужную зону от общей площади. Обычно делаются с хорошей тепло и звукоизоляцией. Может быть сплошной или с проемом.
- Подвижные – действуют по принципу шкаф-купе. Возможно объединение или разделение двух зон. Например, сдвижная стена между комнатой и лоджией.
- Подвесные – легкие конструкции для монтирования к потолочному перекрытию.
- Трансформеры – ограждения-гармошки из дерева, ПВХ или стекла.
В зависимости, от цели, которую должна выполнять перегородка, применяется различные материалы для ее изготовления:
- Кирпич;
- Гипсокартон;
- Различные виды газо- керамзито-бетонных и пеноблоков;
- Поликарбонат;
- Дерево, МДФ и ДСП;
- Металлопластиковые блоки;
- Стекло и стеклоблоки;
- Железо и алюминий.
Кирпич
Кирпич чаще используют для строительства межкомнатных перегородок. Применяется полнотелый, пустотный, декоративный, забутовочный, клинкерный.
Его преимущества:
- экологичность – изготавливается только из природного сырья без вредных добавок;
- хорошая звукоизоляция;
- влагостойкость – плохо всасывает влагу и устойчив к появлению плесени;
- пожароустойчивость;
- прочность и долговечность (легко выдерживают навеску любой тяжелой бытовой техники).
Недостатки:
- большой вес;
- трудоемкость изготовления;
- большая стоимость материалов и работ.
Ячеистый бетон
Разновидности ячеистых бетонов с пористой структурой- пеноблоки, керамзитобетонные и газоблоки, силикатные и гипсовые пазогребневые блоки. Широко применяются при строительстве межкомнатных перегородок.
Преимущества:
- малый вес;
- экологичность;
- пожароустойчивость;
- легко режется и обрабатывается;
- устойчивы к гниению и поражению грибком;
- просто монтируются;
- хорошая теплоизоляция;
- неплохая звукоизоляция;
- долговечен.
Недостатки:
- гигроскопичны;
- требуют окончательной отделки;
- не все могут выдержать вес тяжелых бытовых приборов повешенных на перегородку.
Гипсокартон
Гипсокартон – прекрасный строительный листовой материал. Доступный и недорогой. При создании металлического каркаса и заполнения внутреннего объема утеплителем создает неплохую звукоизоляцию.
Преимущества:
- легкий;
- легко обрабатывается (возможность строительства арок и других форм);
- просто монтируется;
- не требуется штукатурки;
- не горючий;
- экологичный;
- поддерживает микроклимат помещения;
- есть возможность укладки коммуникаций внутри каркаса.
Недостатки:
- низкая прочность на удар;
- низкая звукоизоляция;
- при установке в комнатах с высокой влажностью требует дополнительной гидроизоляции.
Дерево, МДФ, ДСП
Дерево, МДФ, ДСП – прекрасный материал создающий уют в доме. Возможно строительство как стационарных, так и трансформеров. Возможно комбинирование с другими материалами. Перегородки из этих материалов бывают:
- каркасно-щитовые;
- сплошные;
- столярные.
Преимущества:
- хорошо держат тепло;
- прочны и долговечны;
- легко монтируются;
- легко обрабатываются;
- используется натуральный материал.
Недостатки:
- гигроскопичны (требуют дополнительной обработки водоотталкивающими пропитками);
- подвержены возгоранию;
- ДСП изготавливают из опилок с применением фенольных смол
- возможно появление насекомых.
Стекло, пластик поликарбонат, акрил
Эти материалы прекрасно подойдут для строительства перегородок любого типа. Их можно использовать как отдельно, так и в комбинации с другими строительными материалами – деревом, металлом, камнем. Универсальные материалы с возможностью создания неповторимых дизайнерских решений. Взаимозаменяемы и между собой. Эстетичны и не требуют сложного монтажа. Есть возможность создания каркасной и бескаркасной конструкций.
Из недостатков можно назвать плохую звукоизоляцию. Пластик подвержен старению и со временем может изменить цвет, а поликарбонат, стекло и акрил со временем мутнеют.
Порядок согласования
Для согласования документов для перепланировки можно разделить на несколько этапов:
- Обращение в проектное бюро. Там должны выдать документы:
- проект перепланировки;
- договор авторского надзора;
- техническое заключение;
- копию свидетельства допуска СРО;
- акты скрытых работ (после выполнения).
- Согласование с отделом архитектуры. Для согласования потребуются документы:
- техпаспорт;
- нотариальное согласие всех собственников на перепланировку;
- выписка из ЕГРН (о праве собственности);
- решение общего собрания собственников.
- Приемочная комиссия. Принимает выполнение работ. Присутствуют представитель организации, осуществлявшей авторский надзор и строительной организации. Выдается акт приемки установленного образца.
- Обращение в БТИ с актом приемки для получения нового техпаспорта и внесения изменений в поэтажный чертеж.
- Регистрация в Госреестре.
Последствия незаконного переноса
Несоблюдение правил и выполнение перепланировки без разрешения может привести к появлению трещин на стенах и даже разрушению домов. В случае если на вас пожаловались соседи или вы сами как-то «засветились», то назначат штраф за незаконную перепланировку. Также если никакие нормы в ходе ремонта не нарушены, будет выдано предписание о согласовании в течение трех месяцев.
Если какие-то нормы нарушены будет выдано предписание вернуть перепланировку в исходное состояние в части нарушенных работ. Придется восстанавливать так, чтобы не нарушать законы. Часто это затруднительно, но отказ может привести к тому, что жилищная инспекция обратится в суд, который по статье 29 п. 5. Жилищного кодекса может лишить вас права собственности, а квартиру выставить на торги. В Москве такие прецеденты уже случались. Кроме того, пока вы не устраните требования предписания Службой судебных приставов будет запрещен выезд заграницу.
Такую квартиру очень трудно продать. Банки не одобряют приобретение таких квартир по ипотечному кредиту, а покупатель не захочет брать на себя такую ответственность.
Заключение
Перепланировка жилого помещения очень трудоемкий процесс. Он потребует значительных материальных затрат и займет много времени. Требуются знания в строительной и юридической сферах. Если реконструкция серьезная, проще обратиться в специализированное агентство, которое облегчит владельцу процедуру проведения согласования всех документов.
